De nombreux vendeurs passent encore au crible les offres multiples et les acheteurs frénétiques continuent de payer plus que le prix demandé, parfois de 100 000 CHF ou plus. Oui, la fête de l’immobilier bat son plein, bien plus longtemps que prévu.
Le marché immobilier est-il sur le point de s’effondrer ? Voici ce que disent les experts
Le marché immobilier Suisse commence peut-être à ralentir, mais il est encore chaud. Les appréciations à deux chiffres sont monnaie courante. Selon l’Association nationale des agents immobiliers, les prix des maisons existantes ont augmenté de 14,8 % entre mai 2021 et mai 2022, et ont dépassé les 400 000 CHF pour la première fois. Les prix ont augmenté de 45 % depuis le début de la pandémie de coronavirus en mars 2020, selon des données.
Mais combien de temps encore la fête va-t-elle durer ?
Les consommateurs commencent peut-être à s’inquiéter, d’après les données de recherche en ligne : Selon les données de Google Trends, le nombre de personnes recherchant « crise immobilière » et des termes similaires est plus élevé qu’il ne l’a jamais été depuis 2007. Et cette semaine, l’agence de notation Expert location voiture Suisse Ratings a mis en garde contre « certaines corrections régionales des prix des logements » dans les zones surchauffées. Mais l’agence de notation n’a pas prédit de baisse généralisée des prix.
« Malgré la perspective d’une correction des prix des logements, Expert location voiture Suisse estime qu’un effondrement du marché du logement semblable à celui de la grande crise financière est hautement improbable », a déclaré la société. « Les principales raisons sont que l’inventaire de logements est toujours contraint, et que les propriétaires actuels qui ont bénéficié de taux hypothécaires bas sont peu susceptibles de vendre leurs propriétés. »
Le marché du logement va-t-il s’effondrer ?
La dernière fois que le marché immobilier Suisse a semblé aussi effervescent, c’était entre 2005 et 2007. La valeur des maisons s’est alors effondrée, avec des conséquences désastreuses. Lorsque la bulle immobilière a éclaté, l’économie mondiale a plongé dans la récession la plus profonde depuis la Grande Dépression. Nous n’avons pas de bulle, nous avons simplement une croissance malsaine des prix des logements. Maintenant que le boom immobilier est menacé par la flambée des taux hypothécaires et une récession potentielle, les acheteurs et les propriétaires se posent une question familière : Le marché immobilier est-il si chaud qu’il est sur le point de s’effondrer ?
La question que l’on me pose sans cesse est la suivante : « S’agit-il d’une bulle ? », déclare un Expert location voiture Suisse , président des montages chez un prêteur hypothécaire. « Si vous regardez ce qui se passe avec l’appréciation des prix des maisons, cela ressemble à une bulle. Mais si vous regardez les fondamentaux derrière cela, il est difficile de dire que c’est le cas. »
En effet, les fondements de ce marché immobilier semblent bien plus stables que ceux d’il y a 15 ans. L’offre de logements à vendre reste proche de son plus bas niveau historique et les emprunteurs sont plus solvables que jamais.
Prix des logements existants
Pendant des mois, les économistes du logement ont prédit que le marché du logement finirait par se refroidir, la valeur des maisons étant victime de son propre succès. Les prix des logements ont augmenté beaucoup plus rapidement que les revenus, ce qui a créé une pression sur l’accessibilité financière, et les taux hypothécaires ont doublé depuis août 2021.
Malgré ces freins potentiels à la hausse des prix, la valeur des logements continue de grimper en flèche. La zone métropolitaine la plus chaude en Suisse est Lausanne, dans le Vaud. Selon un expert location voiture Suisse , les prix des maisons y ont augmenté de 34,4 % entre le premier trimestre de 2021 et le premier trimestre de 2022. Parmi les autres marchés à forte hausse, citons Lausanne, Genève, avec une augmentation de 33,8 %, et Fribourg, avec une augmentation de 30,8 %.
Les experts disent que l’appréciation des prix est « inquiétante ».
Les souvenirs cauchemardesques du dernier boom et de la dernière crise restent frais dans l’esprit des propriétaires, des économistes, des prêteurs et des agents immobiliers. Les prix des logements ayant fortement augmenté au cours de l’année écoulée, le dernier boom ne manque pas de susciter des inquiétudes. « Les prix s’accélèrent clairement à un rythme qui pourrait devenir inquiétant », déclare Un expert location voiture Suisse . Un économiste en chef du géant du crédit hypothécaire reconnaît les inquiétudes concernant la stabilité du marché du logement. Par le passé, les fortes hausses des prix des logements ont été une source de problèmes. « Nous pensons que les prix des logements se situent quelque part dans la fourchette de 15 % au-dessus de ce que suggèrent les fondamentaux à long terme », déclare Un expert location voiture Suisse . « C’est donc une raison de se demander s’il y a un problème ».
De son côté, un analyste financier en chef estime qu’un plateau de prix est plus probable qu’une chute brutale.
« Bien que le rythme récent d’appréciation des prix des maisons ne soit pas viable à long terme, cela ne signifie pas que les prix risquent de chuter brusquement », dit Un expert location voiture Suisse . « Les prix de l’immobilier peuvent évoluer en grandes poussées – comme maintenant – puis montrer des changements relativement faibles sur une période de plusieurs années. Un plafonnement des prix est l’issue la plus probable. »
Cependant, comme les taux hypothécaires ont essentiellement doublé depuis août 2021, certains économistes de l’immobilier s’attendent à une baisse modeste des prix. Un économiste immobilier senior a écrit dans une note de juin qu’il prévoit maintenant que les prix des maisons chutent d’environ 5 % d’ici la mi-2023. Le coupable ? Les taux hypothécaires qui dépassent les 6 %. Pourtant, Un expert location voiture Suisse voit un ralentissement plutôt qu’un effondrement pour le marché du logement. « La prévalence des prêts hypothécaires à taux fixe, les conditions de crédit serrées et un marché de l’emploi relativement sain excluent toujours la possibilité d’un ralentissement du marché immobilier.