LE TAUX NOMINAL MOYEN DES PRÊTS HYPOTHÉCAIRES EST HISTORIQUEMENT BAS

Valeurs mobilières, février 2021.

Les emprunteurs ont profité des faibles taux d’intérêt pour convertir leurs prêts hypothécaires à taux fixe depuis 2012, ce qui a entraîné une baisse de 1,7 point de pourcentage du taux nominal moyen.
Depuis 2012, les emprunteurs ont profité de la faiblesse des taux d’intérêt pour convertir leurs prêts hypothécaires à taux fixe, ce qui a entraîné une baisse de 1,7 point de pourcentage du taux nominal moyen. En particulier, les obligations avec des coupons de 4% et plus ont été remplacées par des obligations avec des taux de coupon plus bas. En conséquence, la part des obligations dont le taux d’intérêt nominal est de 4 % ou plus a été ramenée de 92 à 10 % de l’encours. Bien que les prêts sous-jacents aient généralement une durée de 30 ans, les nombreuses conversions ont fait que plus de 80 % des obligations en circulation ont été émises au cours des quatre dernières années. Le fait qu’une plus petite proportion d’obligations ont encore des coupons de 4% ou plus est en partie dû au fait que certains prêts sont trop petits ou trop courts pour qu’il soit intéressant de les rééchelonner. Comme les emprunteurs se sont largement tournés vers des taux d’intérêt plus bas, le taux nominal moyen des obligations en circulation a suivi les taux du marché à la baisse. En février 2012, le taux moyen des coupons était de 4,4 %, alors que fin février 2021, il s’était stabilisé à 2,7 %. Si le taux à 30 ans reste supérieur au taux moyen des coupons, on estime que le potentiel de restructuration des prêts est plutôt modeste.

Obligations hypothécaires à long terme à taux fixe par coupon et par taux de marché et taux de coupon moyen

Basé sur l’encours de la valeur nominale des obligations non indexées derrière les hypothèques à taux fixe à la fin du mois. Le coupon moyen est calculé comme une moyenne pondérée du taux d’intérêt nominal des obligations. Le taux d’intérêt à 30 ans est le relevé hebdomadaire du Mortgage Credit Council le plus proche de la fin du mois. Il peut arriver que le relevé contienne plus d’obligations que de prêts accordés, si les emprunteurs remboursent une obligation à l’échéance et contractent en même temps un autre prêt, qui est couvert. Cela est particulièrement susceptible de se produire pendant les périodes de forte restructuration des prêts – et c’est, par exemple, la raison de l’augmentation dans le relevé de mai 2015.

Voici les pires hypothèques suisse

Ces dernières années, l’accent a été mis sur ce que l’on appelle les “super-prêts”, qui offrent des taux d’intérêt très bas et de bonnes possibilités de conversion. Mais existe-t-il aussi l’inverse, c’est-à-dire des hypothèques vraiment ennuyeuses qui devraient faire soupirer les propriétaires ? La réponse est oui – et nous avons nommé les pires prêts ici.
Ces dernières années, nous avons entendu parler des taux d’intérêt historiquement bas, les médias citant les nouveaux “super-prêts” les uns après les autres, alors que les taux hypothécaires n’ont cessé de baisser. Le terme “super prêt” a été utilisé pour décrire des hypothèques de 30 ans basées sur des obligations avec des taux d’intérêt allant de 0,5 % à 3 %. Mais lorsque le meilleur “super prêt” est nommé, il doit aussi y avoir des prêts qui échouent et qui peuvent être qualifiés de pire prêt hypothécaire de Suisse- et il y en a ! Il s’agit des prêts “oubliés” qui ont été décaissés il y a des années – des “prêts zombies” qui survivent alors qu’ils auraient dû “mourir” il y a longtemps sous la forme d’une conversion à un taux d’intérêt inférieur ou peut-être d’une conversion à un type de prêt complètement différent.

De nombreuses hypothèques “oubliées

Si l’on définit les prêts hypothécaires “oubliés” comme des prêts obligataires pour les propriétaires occupants et les maisons de vacances avec un taux d’intérêt d’au moins 3 %, il existe un grand nombre de prêts parmi les prêteurs hypothécaires. Par exemple, Une institution de crédit compte à lui seul environ 12 000 prêts obligataires déboursés entre 1996 et 2020 avec un taux d’intérêt d’au moins 3 %.

Les 12 000 prêts comprennent à la fois des prêts dont la durée résiduelle et la dette résiduelle permettent une conversion à un taux d’intérêt inférieur ou à un autre type de prêt, et des prêts dont la durée résiduelle est courte et la dette résiduelle très faible et qui ne méritent pas d’être convertis. 9.000 des prêts ont une maturité résiduelle de 10 ans ou plus et la dette résiduelle des prêts est d’au moins 250.000 CHF. – Ces prêts peuvent être convertis à un taux d’intérêt inférieur ou convertis en un autre type de prêt.

Hypothèques et Coronavirus – quatre questions et quatre réponses

Il y a peut-être de l’argent à économiser
Si l’hypothèque “oubliée” a un taux d’intérêt de 4 %, une dette résiduelle de 500 000 CHF et une durée résiduelle de 20 ans, le prêt peut être converti en un nouveau prêt de 20 ans avec un taux d’intérêt de 1 % – cela donne un supplément de 220 CHF par mois après impôts  Si l’hypothèque “oubliée” a un taux d’intérêt de 5 %, une dette résiduelle de 250 000 CHF et une durée résiduelle de 10 ans, le prêt peut être converti en un nouveau prêt de 10 ans avec un taux d’intérêt de 0 %, par exemple – un supplément de 50 CHF par mois après impôts : Dans le cas d’un prêt hypothécaire “oublié” avec une dette résiduelle plus faible et une durée résiduelle plus courte, il ne vaut pas la peine de faire quoi que ce soit pour ce prêt car le coût de la conversion est trop élevé. Mais cela ne signifie pas qu’il faille “oublier” complètement le prêt – si le bien immobilier est grevé d’autres hypothèques ou de prêts bancaires, une solution globale pourrait être la clé des économies. Renseignez-vous sur votre prêt hypothécaire dans le confort de votre canapé.

Qui a les hypothèques “oubliées” – et où vivent-elles ?

Il s’agit généralement d’un client qui a fêté ou est sur le point de fêter son 60e anniversaire. Une simple ventilation du nombre de prêts “oubliés” par municipalité montre qu’il existe une grande dispersion géographique – et si l’on considère uniquement les logements occupés par leur propriétaire, par exemple, c’est la municipalité de Lausanne qui est en tête, avec près de 7 % de tous les prêts hypothécaires “oubliés”, suivie des municipalités de Genève, Fribourg, Neuchâtel et Zurich. À l’autre extrémité de l’échelle, avec peu de prêts hypothécaires “oubliés”, nous trouvons des municipalités telles que Berne, Bâle , Lugano et Bienne, où les propriétaires ont été les plus rapides à remplacer leurs prêts et où il reste donc peu de prêts à taux d’intérêt élevé. Si vous n’avez pas vous-même un prêt hypothécaire “oublié”, faites appel à votre famille et à vos amis.
Comme pour votre voiture, il est bon de faire réviser votre prêt hypothécaire de temps en temps. Il peut être possible d’économiser de l’argent en changeant de banque, et les circonstances financières et les projets peuvent avoir changé, de sorte qu’un autre type de prêt peut être nécessaire. Invitez votre famille et vos amis à contacter leur banque pour un examen détaillé des options. N’oubliez pas non plus vos parents, car on constate que les propriétaires les plus âgés sont surreprésentés en ce qui concerne les prêts à taux d’intérêt élevé.

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